Rritet në Tiranë, numri i apartamenteve që lëshohen me qira ditore. Në kryeqytet, biznesi i qirasë afatshkurtër në modelin “Bed and Breakfast” po lulëzon më tepër në qendër, kryesisht nga të rinj me profesion që kërkojnë të gjenerojnë të ardhura shtesë. Aktorë të tregut ngrenë shqetësimin se edhe për apartamentet me qira afatshkurtër, është e detyrueshme dhënia e tyre me TVSH dhe për këtë arsye, sektori ka një normë të lartë informaliteti. Nisma e Tatimeve në vitin 2019 për identifikimin dhe më pas formalizimin e këtyre strukturave akomoduese nuk u arrit të përfundonte.
Para se të fillonte pandemia, në vitin 2019, Anisa P., me profesion arkitekte, vuri re që në Tiranë shumë apartamente që arredoheshin prej saj, përdoreshin për dhënien me qira ditore.
Në mungesë të mundësisë për një apartament të sajin për ta dhënë me qira ditore, mori si fillim një garsoniere me qira 25,000 lekë/muaj në zonën e 9-Katësheve për ta investuar në biznes në formën “B&B”.
Gjatë këtyre tre viteve, biznesi u konsolidua dhe ajo pohon për “Monitor” se fitimi mujor është 4 herë më i lartë (75,000 lekë në muaj arrijnë fitimet) se qiraja afatgjatë për apartamentin. Tashmë, ajo është duke marrë një pronë të dytë për dhënie me qira ditore.
“Për ta arreduar këndshëm apartamentin që do ta lëshoja me qira ditore, më është dashur të investoja 100,000 lekë për blerjen e një dysheku, disa orendive te kuzhina e vogël, lavatriçes dhe disa pajisje ndriçimi. Qiraja e apartamentit ishte minimale, 25,000 lekë në muaj. Fillimisht e nisa me një publikim në rrjetin social ‘Instagram’, në portale për dhënie me qira të apartamenteve dhe më pas në ‘Airbn’ dhe ‘Booking’.
Në dy muajt e parë, nuk pati shumë kërkesa. Me të ardhurat e fituara vetëm sa arrija të mbuloja shpenzimet e qirasë së apartamentit. Kërkesa u rrit ndjeshëm gjatë pandemisë, kryesisht në muajt prill dhe maj. Aktualisht kërkesa është e lartë dhe apartamenti mund të mbetet bosh vetëm 6 ditë në muaj”.
Anisa P., 29 vjeçe, pohon se në raport me koston e investimit dhënia e apartamenteve me qira ditore është e leverdishme. Çmimet e qirasë variojnë nga 30 deri në 40 euro. Për individë që e përdorin apartamentin për një periudhë afatgjatë, tarifa vlerësohet deri në 25 euro/nata. “Fitimi mujor është 4 herë më i lartë se qiraja e apartamentit.
Deri tani kam shlyer investimin fillestar dhe arrij të mbuloj, pa vështirësi, shpenzimet mujore. Apartamentet ‘B&B’ parapëlqehen kryesisht nga shtetas të huaj që qëndrojnë disa ditë apo javë në Shqipëri për marrëdhënie pune. Kërkesa nga ky target grup është më e qëndrueshme. Targeti i dytë janë persona që e marrin apartamentin me qira për 1 apo 2 net qëndrimi për arsye personale”, thekson arkitektja e arredimit të shtëpive.
Këtë vit, numri i bizneseve për dhënie me qira ditore të apartamenteve në modelin “B&B” në Tiranë, apo siç njihen ndryshe “Bed and Breakfast”, ka shënuar rritje të lartë. Administratorja e kompanisë “GBarchs Architects”, Gladiola Balliu, tha për “Monitor”, se tendenca për këtë lloj aktiviteti është shtuar kryesisht nga të rinj që kanë një profesion dhe këtë biznes e ushtrojnë për të ardhura të dyta.
“Për vitin 2022 ka një kërkesë të lartë për arredimin e shtëpive të marra me qira, të cilat më pas lëshohen sërish me qira ditore, në modelin ‘Bed and Breakfast’. Ky biznes po zhvillohet kryesisht nga moshat e reja. Shumë prej tyre janë edhe arkitektë që sapo kanë përfunduar studimet apo profesionistë të fushave të tjera.
Kostoja e investimit për arredimin e shtëpisë nuk është shumë e lartë, pasi këto prona janë pjesërisht të mobiluara. Investitori i ri e fokuson buxhetin kryesisht te mobilimi shtesë, me qëllim që të jetë “stylish” apo bashkëkohor.
Pse po rritet dhënia e pronës me qira ditore?
Tendenca në rritje e këtij biznesi është vënë re edhe nga agjencitë kryesore imobiliare në vend, pjesë e NAREA-s. Dritan Leka, broker në kompaninë “Century 21 CPM”, anëtar i NAREA-s, thotë se ky lloj akomodimi, përveçse është i kërkuar nga turistët, është biznes fitimprurës, pasi nuk ka shumë kosto.
“Është e vërtetë se ky sektor është gjithmonë e më shumë në rritje. Tashmë është kthyer në tendencë për shumë individë marrja me qira e apartamenteve të painvestuar dhe kthimi i tyre, me investime minimale, kryesisht të karakterit ‘stylish’, në prona për qira ditore apo B&B. Kjo edhe sepse ky lloj akomodimi po kërkohet gjithnjë e më shumë nga turistët e ndryshëm që vizitojnë vendin tonë”, veçon ai.
Arsyeja e parë pse investohet, sipas Dritan Lekës, nga agjencia imobiliare “Century 21 CPM” është pasi kemi të bëjmë me një sektor të ri në Shqipëri dhe, si i tillë, ka ende nevojë për t’u eksploruar dhe për t’u stabilizuar.
Arsyeja e dytë, sepse është një sektor mjaft fitimprurës dhe, sa më i lartë të jetë numri i apartamenteve që një entitet apo individ zotëron, atëherë në ekonominë e shkallës do t’i ulen edhe kostot për mirëmbajtjen e tyre. Dhe e fundit, është një mundësi mjaft e mirë për të ardhura shtesë, të cilat nuk kanë nevojë për shumë angazhim, pasi puna më e madhe zhvillohet nga aplikacionet në përdorim si Booking.com apo AirBnb”.
Në këtë aktivitet, sipas tij, po investon kryesisht shtresa e mesme, profesionistë të ndryshëm, njerëz të cilët e zhvillojnë si punë të dytë apo si një aktivitet që i gjeneron të ardhura shtesë. “Sigurisht që ka edhe shumë kompani që merren me këtë aktivitet”, shton z. Leka.
Për shkak të fitimeve të larta në dhënien e apartamenteve me qira ditore, sipas Merita Lleshaj, agjente imobiliare në “Dielli Real Estate”, shumë kompani apo individë janë fokusuar që të investojnë në marrjen me qira të apartamenteve, të cilat i përshtasin për këtë qëllim.
“Sigurisht që ka fitime më të larta dhënia e një apartamenti si hotel, sesa qiratë mujore. Mendoj se investimi më i madh në këtë fushë është në Tiranë, por edhe te qytetet me lëvizje më të madhe turistësh, si: Gjirokastra, Korça, Shkodra, Durrësi, Vlora etj.”.
Nga Saranda në Tiranë, si po zhvillohet sektori i qiradhënies ditore
Dhënia e apartamenteve me qira ditore është një biznes që këtë vit po zhvillohet së tepërmi nga profesionistët për rritjen e të ardhurave. Ky biznes, nga kompanitë e shitblerjes së pronave është i zhvilluar më shumë në qytetet bregdetare. Aktorë të tregut pohojnë se pikënisja e zhvillimit të sektorit në Shqipëri ishte qyteti i Sarandës, ndërsa në Tiranë shtrihet kryesisht në lagjet qendrore.
“Qyteti bregdetar në të cilin ka filluar historia e apartamenteve me qira ditore dhe po ashtu me industrinë më të zhvilluar, është Saranda, por në aspektin e shifrave, Durrësi është qyteti me numrin më të madh të pronave që përdoren për këtë qëllim.
Qytetet kryesore ku është zhvilluar ky aktivitet janë Tirana dhe të gjithë qytetet me karakter turistik bregdetar, si: Durrësi, Vlora, Saranda, Shëngjini, por edhe ato kontinentale si Shkodra, Korça apo Pogradeci. Në Tiranë, zonat më të preferuara janë ato qendrore, por edhe periferia nuk mbetet pas”, thekson agjenti imobiliar i “Century 21 CPM”, Dritan Leka.
Në Tiranë, sipas administratores së kompanisë së arredimit të apartamenteve “GBarchs Architects”, Gladiola Balliu, ky aktivitet shtrihet më tepër në zonat e ish-Bllokut, 9-Katësheve, Rruga e Elbasanit dhe “Myslym Shyri”. “Individët që rezervojnë apartamente janë pjesa më e madhe të huaj, pasi prona bën pjesë në platformat ndërkombëtare Booking dhe Airbnb.
Shumë shtetas të huaj paguajnë qiranë për një periudhë afatgjatë, për shkak të punësimit në Tiranë. Tendenca për dhënien me qira të apartamenteve të modelit ‘B&B’ ka nisur të shtrihet edhe në rrethet jobregdetare, si Fier dhe Elbasan.
Arbër Brahaj, broker në agjencinë “RealEstate.al”, shtoi për “Monitor” se fenomeni i marrjes me qira të apartamenteve për periudhë afatgjatë dhe dhënia e tyre me qira ditore është më i përhapur në zonat turistike, si Sarandë, Vlorë, Shëngjin. “Këto janë prona të blera nga emigrantët dhe lëshohen me qira vjetore deri në 3,000 euro në vit, që më pas rijepen me qira ditore, pasi fitimet në muajt e verës arrijnë 5,000 deri në 6,000 euro”.
Brahaj pohon se fenomeni në Tiranë nuk është kaq i përhapur sa në qytetet bregdetare, pasi jo të gjithë pronarët e apartamenteve lejojnë ridhënien e pronës me qira ditore.
“Në Tiranë, zakonisht pjesën e ridhënies me qira të pronës, pronarët e bllokojnë me kontratë. Pronarët në kontratë nuk e lejojnë ridhënien me qira të apartamentit. Qiraja ditore u shërben zakonisht personave që vizitojnë Tiranën për më shumë se 3 ditë dhe ka të bëjë me turistë, studentë të huaj dhe persona që janë në kërkim të qirasë afatgjatë dhe marrin me qira diçka për pak javë sa të sistemohen. Në shumë raste në Tiranë, dhënia e apartamentit me qira ditore zhvillohet kryesisht nga vetë pronari, pasi ka të ardhura më të larta sesa qiradhënia afatgjatë”, pohon ai.
Në Vlorë, sektori po zhvillohet nga shtetasit italianë
Numri i apartamenteve të lëshuara me qira ditore vitet e fundit është rritur edhe në Vlorë. Aurela Xhaferraj, broker në “Century 21 Aulona”, thotë se një nga arsyet kryesore të shtimit të këtyre strukturave akomoduese është pasi hotelet në qytetin e Vlorës nuk arrijnë të plotësojnë kërkesën e lartë gjatë sezonit turistik. “Ata që investojnë më shumë në këtë sipërmarrje janë shtetas të huaj, kryesisht italianë, por nuk mungojnë as shtetasit shqiptarë me mundësi ekonomike”.
Fluksi i turistëve
Rritja e numrit të turistëve është arsyeja kryesore që ka zgjeruar me shpejtësi sektorin e dhënies së apartamenteve me qira ditore. Agjentët imobiliarë pohojnë njëzëri se këto prona me qira përdoren kryesisht nga turistët e huaj, për shkak të tarifës më të ulët të qirasë sesa hotelet.
“Rritja e investimeve në B&B vjen nga kërkesa e madhe dhe lëvizja e turistëve nga vende të ndryshme të Europës dhe rajonit. Apartamentet me qira ditore përdoren më shumë nga familjarët, pasi kanë kosto më të ulët se hotelet”, nënvizon Merita Lleshaj, agjente imobiliare në “Dielli Real Estate”.
Edhe Dritan Leka, nga “Century 21 CPM”, turistët e huaj mbeten target-grupi kryesor që i përdor me qira ditore këto prona, që kryesisht vijnë në grupe, ose më shumë se një individ. “Por nuk mbeten pas edhe vizitorët që vijnë nga rrethet në kryeqytet, apo nga kryeqyteti vizitojnë qytetet turistike. Vlen për t’u theksuar se këto prona janë shumë më ekonomike sesa hotelet, si dhe privatësia e të qenët të vetëm është element shtesë”.
Aurela Xhaferraj, broker në “Century 21 Aulona”, tha se individët që i marrin këto ambiente me qira janë ata që bëjnë pushime me familjen, ose grupe shoqërore, të cilat e kanë të pamundur të përballojnë kostot e larta të hoteleve dhe restoranteve.
Informaliteti i sektorit
Tregu i qirasë ditore në vend vijon të jetë i parregulluar. Në maj të vitit 2019, Drejtoria e Përgjithshme e Tatimeve (DPT), në bashkëpunim me FMN, nisi zbatimin e planit për formalizimin e bareve, restoranteve dhe hotelerisë në turizëm. Krahas kontrollit në terren për këto struktura, nga DPT u zbatua një nismë e brendshme për evidentimin e pronave të modelit “B & B” të paregjistruara si subjekte tatimore.
Kontrolli nga Drejtoria e Shërbimit të Tatimpaguese nisi nëpërmjet kontaktimit me telefon të pronarëve të apartamenteve në të gjitha platformat online, ku ishin të publikuara dhënia me qira e apartamenteve.
Nga verifikimi online, rezultoi se një numër i lartë i tyre nuk ishin të regjistruar si subjekte tatimore, por problematika për formalizimin nuk arriti të zgjidhej. Ndërsa në total, nga kontrolli që iu bë sektorit të turizmit në vitin 2019, sipas gjetjeve të raportit të FMN-së rezultoi se 50% e strukturave të shërbimit si bare, restorante dhe hotele në turizëm operonin në informalitet (pa përfshirë apartamentet me qira ditore).
Situata duket se nuk ka ndryshuar edhe tani. Aktorë të tregut thonë se shumë nga këto struktura akomoduese të dhënies me qira ditore operojnë në informalitet.
“Ky lloj investimi bëhet më shumë nga individë që kanë prona të vështira për t’u shitur apo për t’u dhënë me qira, kryesisht apartamentet me sipërfaqe 2+1 dhe 3+1, ku çmimi si i shitjes apo dhënies me qira afatgjatë është i lartë. Po ashtu ndodh edhe nga ata individë që kanë një pronë të trashëguar, që e shohin më të leverdishme ta lëshojnë me qira ditore 40 deri në 50 euro nata, pasi për 2 javë fitojnë 700 euro, dyfishin e shumës nëse do ta jepnin me qira apartamentin me 350 euro/muaj.
Ka shumë individë që e shohin të leverdishme këtë lloj investimi, por duhet theksuar se konkurrenca nga hotelet e vogla është e lartë dhe shumë prej tyre operojnë në informalitet”, pohon për “Monitor”, Ylli Sula, drejtues i indeksit “Keydata”.
Arbër Brahaj, broker në agjencinë “RealEstate.al”, thotë se në qiratë afatshkurtra është e detyrueshme dhënia e qirasë me TVSH dhe si e tillë ka një normë të lartë informaliteti. Ekspertët e ekonomisë shprehen se me nismat fiskale që janë në fuqi, tashmë do të jetë më e lehtë që këto njësi akomoduese të informalizohen.
Sa varion çmimi i tyre?
Në Tiranë, nga kërkimet në platformën Booking rezulton se çmimet e apartamenteve me qira ditore afër qendrës, me mobilim më luksoz kanë çmim më të shtrenjtë. Zona më e shtrenjtë rezulton rruga “Bardhok Biba”, afër Muzeut, ku qiraja e apartamenteve është 42 euro/nata. Në rrugën “Kusuri”, pranë Fakultetit të Shkencave të Natyrës, çmimi është 37 euro/nata.
Në rrugën “Myslym Shyri”, qiraja ditore e një apartamenti të mobiluar bukur kushton 35 euro/nata; në rrugën “Kajo Karafili” (afër Rrugës të Kavajës) çmimi është 33 euro/nata; afër 9- katësheve, në rrugën “Kostandin Kristoforidhi”, çmimi i një apartamenti të publikuar në platformën Booking ishte 30 euro nata.
Në zonat më larg qendrës, çmimet e qirave fillojnë të ulen. Konkretisht në Zogun e Zi, qiraja është 17 euro/nata. Në rrugën “Loni Ligori” (afër Bulevardit të Kasharit), për një natë qëndrimi qiraja është 12 euro; për 2 net, 24 euro; dhe për 3 net, 36 euro.
Në Sarandë, çmimet për apartamentet “B & B” nisin nga 18 euro nata në zonën e kanalit të Çukës; 27 euro nata në rrugën “Mitat Hoxha” (afër portit); nga 29 euro deri në 34 euro/nata në lagjen nr. 1 rruga “Butrinti” dhe në zonën afër Muzeut Arkeologjik të Sarandës.
Në Durrës, çmimet variojnë sipas zonave të plazhit. Zona më e shtrenjtë e qirave ditore është Golemi. Konkretisht, një apartament në rrugën “Qemal Stafa”, përballë hotel Pamebës, i publikuar në booking, kushton 49 euro nata. Në një apartament 4 km larg qendrës, çmimi për apartamentet “Bed and Breakfast” është 23 euro/nata.
Në rrugën “Pavarësia”, dhomat kushtojnë 22 euro/nata, ndërsa apartamentet e organizuara për 4 persona kushtojnë 89 euro/nata. Në lagjen 13, plazh Durrës, çmimi është 43 euro/nata. Në zonën e Shkëmbit të Kavajës, apartamentet kushtojnë 40 euro/nata.
Në qytetin e Vlorës, çmimet e apartamenteve me qira ditore nisin nga 21 euro/nata në rrugën “Dhimitër Konomi” (afër Marina Bay Luxyry Resort and SPA). Qiratë në apartamentet Bed & Breakfast 2 km laRg nga plazhi i vjetër në Vlorë janë 49 euro/nata.
Në Radhimë të Vlorës, çmimet nisin nga 29 euro/nata deri në 35 euro (kryesisht janë vila të ndara në dhoma për net qëndrimi)/ Monitor
