Në Shqipëri, ritmi i rritjes së çmimeve të apartamenteve është shumë herë më i lartë se rritja e të ardhurave mujore. Niveli i ulët i të ardhurave mesatare dhe çmimet e larta, kanë sjellë që peshën më të lartë të shpenzimeve ta zënë blerja e ushqimeve.
Pesha e shpenzimeve mujore për ushqime për një familje me katër anëtarë në Shqipëri është 41,3% e të ardhurave mujore, sipas strukturës së buxhetit të familjes së INSTAT në vitin 2021.
Totali i të ardhurave mesatare është 84,548 lekë në muaj për familje.
Pas shpenzimeve për ushqimin, peshën më të lartë e zënë ato për banesën, ujë, energji elektrike, qira të paguar. Në vitin 2021, shpenzimet për banesën arrijnë 10% të totalit të të ardhurave.
Krahasuar me 2020, shpenzimet për banesën kanë mbetur të pandryshuara. Ndërsa shpenzimet për mobilim dhe pajisje shtëpiake në vitin 2021 janë ulur në 6,8% nga 6,9% që ishte pesha e tyre në 2020.
Totali i shpenzimeve në familjet shqiptare për banesë, qira dhe mobilim është 16,8% e të ardhurave mujore, kundrejt 41,3% që është pesha e shpenzimeve që shkojnë për ushqim.
Por a është pozitive për një familje që kërkon të blejë një shtëpi banimi shtrenjtimi i lartë i çmimeve, kur rritja e të ardhurave nuk është në të njëjtat ritme dhe peshën më të madhe të shpenzimeve e zënë ato për ushqim.
Ilda Zaloshnja, nga agjencia imobiliare “The Point” vlerëson se ky raport nuk është pozitiv, por shton se jo të gjithë blerësit duhet të synojnë prona me vendndodhje në qendër.
“Shumica e blerësve kërkojnë prona në qendër, por kjo është e pamundur financiarisht për të gjithë. Periferia është një mundësi blerje prone edhe për ata që disponojnë të ardhura mesatare”.
Por për shumë individë, raporti kosto (çmim i apartamenteve) – cilësi jetese (ofrimi i shërbimeve) i kushtëzon ata për të blerë prona në periferi të Tiranës, pasi mungojnë një sërë shërbimesh.
Sipas Dritan Lekës është ende e vështirë që të cilësohet si pozitive apo negative raporti i çmimeve të larta dhe pagave të ulëta, pasi çmimet e pronave janë të rregulluara në treg nga kërkesa dhe oferta.
Jonian Antoni thekson se në analizën afatgjatë të bazuar në shumë vende të botës, prona mesatare ndjek pagën mesatare me 18 deri në 21 vite.
“Ky është korrelacion del në pah në të gjithë metropolet ndërkombëtarë dhe sipas statistikave që disponojmë ne, ndodh edhe në Shqipëri”.
Çmimet e pronave rriten më shpejt se pagat; Një familje shqiptare i duhen 24 vite për të blerë një apartament
Me çmimet e apartamenteve që pothuajse janë dyfishuar brenda një dekade dhe pagat që janë rritur me ritme shumë më të ulëta (të indeksuara me inflacionin) një shqiptar duhet të punojë sot rreth dy dekada e gjysmë më shumë për të blerë një apartament në kryeqytet.
“Monitor” ka llogaritur se sa vite punë më tepër nevojiten për blerjen e një apartamenti me sipërfaqe 90 metra katrorë, me supozimin se 70% e të ardhurave të individit me pagë mesatare mujore shkojnë për mbulimin e shpenzimeve të përditshme dhe pjesa e mbetur, për shlyerjen e kësteve të kredisë (kur merr kredi në bankë, kjo e fundit kërkon që maksimumi 30% e të ardhurave të shkojnë për shlyerjen e këstit të huasë).
Nga llogaritjet, që marrin në bazë inflacionin, interesat e kredive dhe vlerën në kohë të parasë, rezulton se një pagamarrës mesatar duhet të punojë 24 vite më tepër për blerjen e një apartamenti prej 90 m², në krahasim me kohën që i duhej shtatë vite më parë (2015).
Përkeqësimi i aftësisë blerëse brenda një periudhe 7-vjeçare (2015-2022) lidhet ngushtë me rritjen shumë më të ulët të të ardhurave, ose rënien e tyre në terma realë dhe rritjen e shumës që duhet të marrë hua për shkak të shtrenjtimit të ndjeshëm të çmimeve të apartamenteve.
Sipas Indeksit të Pronave, publikuar së fundmi nga Keydata Albania, një njësi e “Çelësi Media Group”, rezulton se çmimi mesatar i një apartamenti në Tiranë është 1,214 euro/m² në fund të 9-mujorit 2022, nga 870 euro/m², që ishte në 2015-n, duke u shtrenjtuar me rreth 40%. Ylli Sula, CEO i
“Çelësi Media Group” pohoi më herët se në çmimin mesatar përfshihen si apartamentet e reja edhe ato të vjetra, ndërsa mesatarja e apartamenteve të reja është edhe më e lartë, pasi ndërtimet e reja janë shtrenjtuar me ritme më të larta.
Edhe në renditjen e Numbeo-s për 332 shtete në botë për indeksin e përballimit të blerjes së një apartamenti për vitin 2023 (llogaritet si raport i çmimeve mesatare të apartamenteve me të ardhurat mesatare të disponueshme familjare, të shprehura si vite të të ardhurave) Tirana renditet ndër shtetet europiane për apartamentet më të shtrenjta.
Për të blerë një apartament në Tiranë nevojiten 17,5 vite, ndërsa në qytetin më të shtrenjtë të Europës, në Paris, një familje i nevojiten 20.2 vite për t’u bërë pronare prone. Indeksi i përballueshmërisë së blerjes së pronës për Tiranën ka qenë i lartë edhe në indeksin e vitit 2021, përkatësisht me 16.2 vite dhe në 2022, me 15.7 vite.
Për vitin 2023, qyteti më i shtrenjtë në Europë është Parisi me 20.2 vite, i ndjekur nga Lisbona, me 19.6 vite, Dubrovniku dhe Praga me 19.3 vite dhe Milano me 19 vite. Pas Milanos, për apartamentet më të shtrenjta në Europë, është Tirana.
Në renditjen botërore të Numbeo-s, Tirana pozicionohet në vendin e 51, para Mynihut, ku një familje për t’u bërë pronare në këtë qytet i nevojiten 16.1 vite; në Vjenë 11.5 vite; në Nju Jork, 10.2 vite; në Bruksel, 6.7 vite dhe në Majami, 5.8 vite.Në qytetet më të shtrenjta në rajon është Beogradi ku duhen 19.6 vite të bëhesh pronar shtëpie.
Në rajon, qyteti ku familjeve u duhet më pak vite të ardhura për të blerë një apartament është Sarajeva, me 11.8 vite. Në Shkup dhe në Athinë, ky tregues është 15.3 vite, ndërsa në Podgoricë, 12 vjet.
Qyteti më i shtrenjtë në botë për të blerë një apartament është Shangai në Kinë, ku duhen 46.6 vite për të blerë një apartament. Qyteti i dytë më i shtrenjtë në botë është Pekini, me 45.8 vite dhe Hong-Kongu me 44.9 vite.
Shtrenjtimi i çmimeve ka rritur kohën e kthimit të investimit
Rritja e shpeshtë e çmimeve të apartamenteve ka rritur vitet e kthimit të investimit nëpërmjet qiradhënies në Tiranë. Dritan Leka, broker në kompaninë “Century 21 CPM”, pohoi më herët për “Monitor” se koha maksimale e kthimit të investimit nëpërmjet qirasë për apartamentet në kryeqytet llogaritet 20 vjet, ndërsa për mjediset komerciale arrin deri në 15 vjet.
Në Europë, koha optimale e kthimit të investimit nga qiraja është 12 deri në 15 vjet. Z. Leka thotë se për zona ku kthimi i investimit i kalon 20 vite, rritja është ndikuar nga shtrenjtimi i shpeshtë i çmimeve.
“Nëse për një apartament, koha e kthimit të investimit i kalon 20 vite, nuk duhet parë vetëm vendndodhja, por edhe ecuria e trendit të rritjes së çmimit të shitjes ndër vite, pasi mund të jetë në zonë shumë të mirë ku çmimi i shitjes rritet shpejt dhe nuk e mat dot vetëm me kthimin nga qiraja.
Nëse zona ka pasur rritje të shpeshtë të çmimit të shitjes, atëherë vitet e kthimit të investimit mund të rriten”, pohoi ai më herët për “Monitor”. Stela Dhami shton se pavarësisht se kthimi i investimit nga qiraja sa vjen e rritet në afat, te blerësit në Shqipëri mbizotëron dëshira për të pasur pronësi mbi një pronë.
Londra kryeson për 2023 në Europë, si më tërheqësja për investime në prona
Për të dytin vit radhazi, Londra kryeson edhe këtë vit në Europë, si qyteti më tërheqës për investime në pasuritë e paluajtshme. Sipas gjetjeve të raportit “Trendet në tregun e pasurive të paluajtshme 2023” nga PwC dhe Urban Land Institute (ULI një nga rrjetet më të mëdha në botë për sektorin e pasurive të paluajtshme me 45,000 anëtarë) pas Londrës renditet Parisi, më tej Berlini (Gjermani), Madridi (Spanjë) dhe Mynihu (Gjermani) që plotëson renditjen e 5 qyteteve më tërheqëse për të investuar. Në Europë, renditja vijon me Amsterdamin (Holandë), Frankfurtit (Gjermani), Hamburgun (Gjermani), Barcelonën (Spanjë) dhe Milanon (Itali).
Sipas Richard Garey, partner përgjegjës për divizionin e biznesit në PwC Real Estate, Londra vazhdon të kryesojë renditjen europiane për shkak të distancës së saj nga konflikti në Ukrainë, i cili konsiderohet rreziku kryesor social dhe politik për investitorët e mëdhenj ndërkombëtarë.
Për më tepër, është tregu më i madh i pasurive të paluajtshme në Europë. Gjetjet e raportit në nivel europian u bazuan në një anketë të më shumë se 1000 ekspertëve të sektorit, si bankat, agjencitë imobiliare dhe fondet e investimeve.
Sipas parashikimeve, në muajt në vijim do të vazhdojë ngadalësimi i transaksioneve dhe do të ketë rregullim të vlerave të pronave, ndonëse ky skenar do të ofrojë edhe mundësi të reja investimi, veçanërisht në qytetet e mëdha.
“Investitorët nuk po rrezikojnë dhe do të kërkojnë tregje të qëndrueshme, si dhe asete më elastike” – thotë Antonio Sánchez Recio, partner përgjegjës i grupit të Ndërtimit, Pasurive të Paluajtshme dhe Shërbimeve të PwC. Ndërsa në SHBA, renditja kryesohet nga qyteti i Nashvillit, duke vijuar me Dallas, Atlanta, Austin, Tampa St. Petersburg, Durham, Majami, Boston, Phoenix dhe Charlotte.
Ndër shtetet aziatike dhe pranë Oqeanit Paqësor renditja kryesohet nga Singapori, Tokio, Sidnei, Osaka, Seuli, Melburni etj. Në raport theksohet se vëllimet e transaksioneve për Europën, Amerikën, Azinë dhe Paqësorin në 2022 ranë 31%. Ekspertët e industrisë së pasurive të paluajtshme presin që viti 2023 të jetë një vit i paparashikueshëm, për shkak të ndikimit të inflacionit, rritjes së normave të interesit, ngadalësimit të mundshëm ekonomik dhe krizës energjetike.
“Disa të anketuar besojnë se do të jenë investitorët vendas ata që do të udhëheqin rritjet e aktivitetit të sektorit të pasurive të paluajtshme në çdo rajon për shkak të pasigurisë së krijuar nga inflacioni i lartë dhe rritja e normave të interesit.
Të tjerë investitorë globalë shohin mundësitë ndërkufitare që shfaqen pavarësisht nga perspektiva e zymtë ekonomike, veçanërisht për Europën. Një investitor me bazë në Amerikën e Veriut beson se “lufta në Ukrainë ka përshpejtuar në mënyrë drastike pavarësinë energjetike, duke shtuar vështirësinë për rritjen e tregut në Europë”, theksohet në raport.
